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房产律师:借名买房风险大,看完这3点合理规避风险!

发布时间:2019-11-20 401人看过

生活中经常存在房屋的实际所有人和房屋的权属登记人不一致的情况。而产生这种情况原因,大多有三种:

1、为规避限购、限贷政策而借用他人名义。

2、购房人意欲享受特定的购房优惠条件,借用享有首套房优惠政策、具有保障性住房(比如经济适用房)等资格者的名义购房;

3、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下;

而借名买房的双方一般都会约定一份协议,来明确房屋实际的所有权人,但在司法实践中,不是所有的协议都会得到法院的认可,那你的借名买房协议是否合法有效呢?


一、有效的借名买房协议:

1、为规避银行信贷政策而与另一方当事人签订的借名买房协议,因其并未损害社会公众利益,仅仅损害银行单方面利益,会认定借名买房协议有效。

2、违反商品房“限购令”的借名买房协议,“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定,此种协议一般不宜认为损害了社会公共利益,故违反“限购令”的借名买房协议仍然有效。

3、在不违反社会公德和社会公共利益以及法律强行性规范的前提下,允许当事人自由订立合同,借用他人名义买房合同会认定为有效。即使最终房屋权属登记在名义买房人名下,实际买房人也可以根据充分、有效的证据向法院主张变更房屋的所有权,然后再凭生效的判决书到房屋管理部门办理变更登记。即便在房屋产权主张不成的情况下,也可最低限度地确保当事人的合法债权。

二、无效的借名买房协议:

借名人借用出借人购买经济适用房、两限房、三限房等保障性住房的资格购买房屋,借名人与出借人就经济适用房达成的协议违反相关政策、法规会认定无效,出借人返还借名人的实际出资等相关费用。

三、效力待定的借名买房协议:

在借名办理购房及按揭贷款的情形下,借名方主张借名协议无效,并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的,法院会查明双方达成的借名协议内容,以及借名协议是否为其真实意思表示,是否存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形,进而作出借名协议是否有效的认定。

在认定借名协议有效的情况下,应按照借名协议约定的名为借名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。

 

借名买房合同防范风险的建议:

(1)弄清房屋性质,最好不要购买经济适用房、拆迁房、安置房、等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。

(2)委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患;

(3)所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人得到法院支持的几率更大。因为如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,或者房屋并非由借名人实际占有,借名人败诉的风险将大大增加。

(4)约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险。

(5)一旦出现纠纷,需要请专业的律师进行维权。

但是,借名买房不管怎么样约定,风险总是无法杜绝的,买卖房子时尽量用自己的名字,以免日后产生纠纷。


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